Samenvatting Erfpacht voordracht K. de Lange november 2013

 

Samenvatting Erfpacht voordracht Koen de Lange op de VHS ALV d.d. 21-11-2013

Historisch perspectief

In het recente verleden hebben de banken besloten om voor panden die op erfpachtgrond staan van particuliere eigenaren geen financiering meer af te geven. Door deze maatregel werd een substantieel deel van het woningbestand onverkoopbaar. Reden voor dit besluit van de banken is dat het risico van de financiering te groot was. Dit omdat de erfpachtgever bij in gebreke blijven van de erfpachter, zonder tussenkomst van de rechter, het onroerend goed kan executeren. Uit de opbrengst heeft de erfpachtgever het eerste recht, dus erfpachtschulden worden voldaan uit het executiebedrag alvorens de banken daar rechten op kunnen doen gelden. De betrokken partijen zijn rond de tafel gaan zitten en hebben een overeenkomst gesloten over de berekening van erfpacht waardoor deze voorspelbaarder werd.
De banken hebben vervolgens de gemeentelijke partijen laten weten dat een soortgelijke aanpassing van het erfpachtstelsel wat de banken betreft gewenst is. Want ook bij gemeenten als erfpachtverstrekker zaten er grote sprongen in de af te dragen jaarlijkse erfpachtcanon bij canonherziening. Het risico voor de banken nam daarbij toe als erfpachters de canon niet meer op konden brengen.

Positie van de gemeente Amsterdam t.o.v. de erfpachter

Als u een contract heeft met een leverancier dan liggen de voorwaarden vast, mocht de leverancier op enig moment besluiten de voorwaarden aan te passen dan staat het u vrij om van leverancier te veranderen. In de erfpachtrelatie gaat dit principe echter niet op, u zit vast aan de partij die de grond in erfpacht uitgeeft. Dit legt een verantwoordelijkheid bij de erfpachtverstrekker om belangen van beide partijen zorgvuldig te wegen. Het thans voorliggende voorstel ontbeert op belangrijke punten een zorgvuldige weging van uw/ons belang.

Canonherziening

Tot op heden is het gebruikelijk dat erfpachtcontracten een looptijd van 75 jaar (eerste uitgifte) en 50 jaar bij vernieuwing. Erfpacht kan voor deze periode worden afgekocht. De gemeente Amsterdam wil nu af van deze langlopende overeenkomsten en de erfpacht canon aanpassen bij verkoop van de woning. In de praktijk komt dat er op neer dat voor woningen in Amsterdam de canon gemiddeld ieder negen á tien jaar herzien wordt.

Waardebepaling van de erfpachtgrond

Bij nieuwbouw gebruikt men voor de waardebepaling van de grond de zogenoemde residuele grondprijssystematiek. Dit houdt in dat als een woning gebouwd wordt de waarde van de grond bepaald wordt a.d.h. van de marktprijs van de woning verminderd met de kostprijs van bebouwing. Als rekenvoorbeeld: een nieuwbouwhuis wordt te koop aangeboden voor €250.000, de (her) bouwkosten van de opstal zijn €200.000. De grondwaarde wordt nu gesteld op €250.000-€200.000 = €50.000 Deze methode van grondwaarde bepaling is algemeen geaccepteerd en derhalve gebruikelijk voor nieuwbouw. Wat de gemeente Amsterdam nu wil doen, bij de waardebepaling van de grond bij verkoop van de woning, is hetzelfde principe toepassen op de al bestaande bouw. Deze benadering van het bepalen van grondwaarde is niet gebruikelijk. Stel dat de woning uit het eerder rekenvoorbeeld in de loop der tijd een marktwaarde heeft van €400.000. Bij de bepaling van de grondwaarde gaat de gemeente Amsterdam nu uit van (verkoopwaarde) €400.000-€200.000 (herbouwwaarde) = €200.000 als grondwaarde. Met andere woorden de waardevermeerdering van het huis plus grond komt volledig ten goede van de grondeigenaars. Alles wat u in de loop der tijd geïnvesteerd heeft aan verbeteringen en onderhoud levert geen meerwaarde op. De hogere grondprijs zal leiden tot een substantieel hogere erfpachtcanon een lagere marktwaarde van uw huis.

Andere factoren

Een van de factoren voor het berekenen van de canon is het te realiseren rendement van de grond. Als grondslag hiervoor gebruikt de gemeente Amsterdam de kapitaalmarkt rente. Het voornemen om dit bedrag nog te indexeren met de inflatie heeft men recentelijk losgelaten, dit omdat de kapitaalmarkt rente al geïndexeerd is met het inflatie cijfer. Probleem met de kapitaalmarkt rente is dat deze t.o.v. de duur van erfpachtovereenkomsten kortlopend is en er geen verband bestaat tussen deze rente en waardeontwikkeling van de grond. Voor meer details verwijs ik graag naar de zienswijze van de SEBA. Deze is uitgebreider en diepgaander dan mijn korte opsomming. Ik heb er naar gestreefd om zo volledig en accuraat mogelijk te zijn, vragen, opmerkingen of aanvullingen zie ik met belangstelling tegemoet.

Met vriendelijke groet,
Don Zandbergen

Tags: